Como utilizar a SPE na Incorporação Imobiliária de obras financiadas?

Como utilizar a SPE na Incorporação Imobiliária de obras financiadas?

Conceito

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma entidade legal criada para realizar um projeto ou negócio específico, geralmente lucrativo. Originalmente prevista pela Lei 11.079/2004 para parcerias público-privadas no Brasil, a SPE é agora usada em diversos contextos. Ela pode ser formada sob qualquer tipo societário permitido pela lei brasileira, e é dissolvida após alcançar seu objetivo específico. Suas principais características incluem personalidade jurídica própria e independência patrimonial, permitindo segregação de riscos e ativos. Especialmente no mercado imobiliário, a SPE é valiosa para isolar o patrimônio de um empreendimento do patrimônio da incorporadora, protegendo tanto os compradores quanto a própria incorporadora de riscos financeiros e administrativos. A criação de SPEs ganhou impulso após o colapso da Construtora Encol, visando proteger os compradores de imóveis.

Porque você deve abrir uma SPE para cada empreendimento?

1-      Proteção Contra Complicações no CONRES: Utilize a Sociedade de Propósito Específico (SPE) para proteger seu empreendimento de entraves no CONRES, que é o Cadastro Informativo de Relacionamento com a Caixa Econômica Federal. Se um cliente abrir uma reclamação no programa "De Olho na Qualidade" da Caixa, a construtora não poderá realizar vendas até que a questão seja resolvida. Este cenário é conhecido como "possuir um CONRES". No entanto, ao constituir uma SPE específica para o seu projeto, onde ela é a proponente e não a construtora, eventuais problemas no CONRES não impedirão a venda de unidades, pois a SPE estará isolada dessas questões.

2-      Benefícios tributários: A incorporação imobiliária, definida pela Lei 4591/64, é um negócio jurídico onde o incorporador se compromete a construir e vender unidades imobiliárias. Como qualquer negócio com benefício econômico, está sujeita a tributação, variando conforme o planejamento societário e tributário. As opções de tributação incluem o lucro presumido, lucro real, SIMPLES, e o regime especial de tributação (RET) para patrimônio de afetação.

O lucro real baseia-se no lucro líquido contábil para calcular o Imposto de Renda e a CSLL. O lucro presumido estima margens de lucro com base no faturamento, aplicando um percentual sobre o valor presumido para definir os tributos. A Sociedade em Conta de Participação (SCP) pode optar pelo lucro presumido e não requer CNPJ próprio, enquanto a Sociedade de Propósito Específico (SPE) pode escolher qualquer regime tributário. Por exemplo, se o regime de lucro presumido for vantajoso para a incorporadora mas não para um projeto específico, a SPE pode optar pelo regime de lucro real. Isso é especialmente relevante quando uma empresa associada é obrigada a adotar o lucro real devido a uma receita bruta anual alta, mas a SPE não está sujeita a essa obrigação.

3-      Vantagens Societárias: A Sociedade de Propósito Específico (SPE) oferece várias vantagens societárias ao permitir a adoção de qualquer forma societária legalmente permitida, como sociedade limitada ou sociedade anônima. Isso proporciona flexibilidade e autonomia em relação aos sócios. A independência jurídica da SPE assegura que sua personalidade jurídica não se misture com a dos sócios. Por exemplo, uma incorporadora que seja uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) com responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo pode limitar essa responsabilidade ao se associar a uma SPE configurada como sociedade limitada. Essa capacidade de escolher o tipo societário mais apropriado para cada projeto oferece um planejamento mais eficaz e incentiva o uso da SPE no setor imobiliário. Além disso, a SPE proporciona proteção patrimonial significativa, pois possui personalidade jurídica e CNPJ próprios, separados da incorporadora. Em situações financeiras adversas, os sócios da SPE são responsáveis apenas até o limite do capital integralizado, protegendo seus patrimônios pessoais.

4-      Argumentação de Vendas: Segurança na Aquisição de Imóveis na Planta A estrutura da SPE pode ser um ponto forte na argumentação de vendas, transmitindo segurança aos clientes interessados em adquirir imóveis na planta. Esta segurança decorre do fato de que, com a SPE, o patrimônio e as operações do empreendimento são mantidos separados das finanças da incorporadora. Isso significa que, mesmo que a incorporadora enfrente dificuldades financeiras ou declare falência, o projeto imobiliário e os investimentos dos compradores permanecem protegidos. Esta proteção patrimonial assegura aos compradores que a aquisição de suas unidades está segura, independentemente dos desafios financeiros que a incorporadora possa enfrentar. Dessa forma, a SPE não só oferece uma estrutura organizacional flexível e segura para os empreendedores, mas também se torna um argumento de venda convincente, aumentando a confiança dos compradores no sucesso e na entrega do projeto imobiliário.

5-      Flexibilidade para Incluir Sócios: A SPE facilita a inclusão de sócios no projeto, uma prática comum em empreendimentos financiados. Muitas vezes, para viabilizar ou aprovar o financiamento, é necessário adicionar um sócio, seja uma construtora ou incorporadora. Com a SPE como proponente do projeto, a inclusão de um novo participante é simplificada, bastando uma alteração no contrato social. Há casos em que a construtora inicia o projeto sob seu próprio CNPJ, enfrentando depois obstáculos como reprovação na análise jurídica da instituição financeira ou dificuldades na obtenção de crédito. Nessas situações, pode ser necessário adicionar outra empresa ao empreendimento, o que implica em retrabalho, como a reprovação de projetos e transferência do lote para a SPE, gerando custos elevados e atrasos. Esse cenário pode ser evitado com a correta utilização da SPE desde o início do projeto.

Qual atividade deve colcoar na SPE?

Atividade econômica principal e secundária da SPE.

Ps: É importante saber que, embora classificar a atividade principal da sua empresa como “Construção de edifícios” possa resultar em um recolhimento mais barato do INSS, existe uma alternativa eficiente. Vamos demonstrar como é possível efetuar o recolhimento do INSS baseando-se nos autônomos e funcionários registrados durante a obra, em vez de utilizar o método de medição. Essa abordagem irá fazer você economizar o valor recolhido de imposto e torna irrelevante a designação da sua atividade principal como 'Incorporação de empreendimentos imobiliários' para o cálculo do INSS.

Conclusão:

A utilização de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) na incorporação imobiliária oferece vantagens significativas. Como uma entidade autônoma com capital, bens e personalidade jurídica próprios, a SPE proporciona maior segurança aos compradores, competitividade no mercado, facilita o acesso a créditos com fornecedores e bancos, e oferece proteção patrimonial aos sócios, resguardando-os em situações financeiras adversas, incluindo falência. A combinação da SPE com outras ferramentas, como o patrimônio de afetação, aumenta ainda mais a segurança para incorporadores e consumidores, tornando-se uma solução eficaz e benéfica para todas as partes envolvidas em negócios imobiliários.